9 nov. 2016

Piso heredado en proindiviso entre hermanos: ¿Qué pasa si no hay acuerdo?

Las viviendas que se heredan entre varios miembros de una familia pueden provocar conflictos entre los herederos, cuando no se ponen de acuerdo en qué hacer con esa vivienda. Una de la situaciones más comunes es un piso o casa heredada entre varios hermanos, y unos quieren conservar la vivienda, mientras que otros quieren vender. 
La división de la cosa común en Cataluña

Las herencias compartidas entre familiares dan pie a situaciones complejas en las que más vale dialogar, si no se quiere acabar en los juzgados. Para saber cómo actuar ante el desacuerdo entre hermanos sobre un piso heredado en proindiviso, hablamos con Montserrat Junyent, asesora jurídica de los Colegios y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (API), quién nos señala un primer matiz legal:
“Lo primero que hay que tener en cuenta es que, en el caso de Cataluña, la solución legal a esta cuestión está regulada por el Código Civil Catalán, que contiene diferencias respecto al Código Civil Español”
Así pues, el artículo 552.10 del libro 5º del Código Civil Catalán, establece que: “Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar los motivos, la división del objeto común.”

El escenario ideal

Cuando unos hermanos heredan un piso en proindiviso, y una parte quiere vender y la otra nolo ideal es que se pongan de acuerdo entre ellos sobre quién se queda el piso, pagando al otro u otros la cantidad que les corresponda. De esta forma, se evitan mayores conflictos entre los familiares y gastos en abogados y tribunales.
Pero si no existe este acuerdo, el que quiere vender puede instar a la división de la cosa común por vía judicial. Es lo que recoge el artículo 552.11 del Código Civil Catalán: “Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.”
No obstante, Montserrat Junyent apunta:
“Si uno de lo de los hermanos tuviera, por ejemplo, una cuota de participación más elevada que los otros (cuatro quintas partes o más) puede exigir la adjudicación a su favor. Es decir, puede obligar al resto de hermanos a vender. Pero si no hay acuerdo, ni una parte tiene más cuota de participación que el resto, el inmueble podría salir a subasta por vía judicial. Este debería ser el último recurso, ya que en una subasta la propiedad puede perder mucho valor.”

La división por vía judicial

 

Llegados a este punto, el hermano que quiere vender tendrá que demandar a todos los otros, dado que, por el objeto del juicio (la división de la cosa común), la tutela judicial efectiva sólo puede hacerse efectiva contra todos ellos a la vez. El juzgado determinará cómo solucionar el proindiviso, pudiendo incluso sacarlo a subasta pública para adjudicar la propiedad del mismo y así, poder repartir el precio obtenido entre los hermanos en proporción a sus cuotas de propiedad.

La subasta es una fórmula muy utilizada en estos casos, ya que permite convertir el piso en dinero y que deja en situación de igualdad jurídica a todas las partes (los hermanos). El único inconveniente es que la venta en subasta no garantiza que se alcance el precio de mercado, pudiendo salir más perjudicados que si hubieran sido capaces de llegar a un acuerdo.


FUENTE:  Anna Gaya

31 mar. 2016

Gastos e impuestos al comprar una vivienda

Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes. Saber los gastos e impuestos que se deben pagar es una de las cuestiones más relevantes. Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad, está entre el 8 y el 13% del precio de la vivienda y que es necesario tenerlo ahorrado.
El IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) son los pagos más destacados. El IVA se paga en la compra de una vivienda nueva (primera transmisión) y el ITP se abona cuando se compra una vivienda de segunda mano o segunda transmisión. Puede ocurrir que en una vivienda no haya vivido nadie, pero ya se haya hecho una transmisión a una entidad financiera, por ejemplo, y para el que la compra ya se considera segunda transmisión.
¿Cuánto supone? Respecto al IVA, existen dos tipos que gravan la vivienda: el 10% si es libre y el 4% si es de protección oficial de régimen especial. También se aplica este IVA a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de dos.
Otro de los Impuestos de la vivienda nueva el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), también transferido a las comunidades autónomas por lo que varía de unas otras, pero oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Este impuesto grava los documentos jurídicos necesarios para transmitir el bien y es un porcentaje del valor del inmueble en la escritura. Esto indica que una vivienda nueva paga IVA (10% o 4%) y AJD (0,5% – 1,5%).
También hay que recordar que el impuesto de AJD se aplica en el momento de constituir una hipoteca.

En cuanto al ITP para la vivienda usada, su gestión está cedida a las comunidades autónomas ysu porcentaje varía entre el 6 y el 10%, pero hay excepciones.  En Madrid es del 6%, pero en Galicia, dependiendo de la situación económica del comprador, puede ser del 4, del 7 o del 10%. El porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble. Canarias se rige por el IGIC que es inferior. Y las familias numerosas tienen un ITP más bajo, que es necesario comprobar en cada Comunidad Autónoma.
Pero al margen de estos impuestos hay otros gastos que deben tenerse en cuenta
·        Escritura pública en la Notaría.  Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, etc. En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles. Como ejemplo orientativo, en una vivienda de 200.000 euros puede rondar los 550 euros.
·        Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble. Si nos basamos en el precio anterior, rondarían los 400 euros, siempre orientativos.
·        Gestoría. Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma. Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario. Sus precios varían en función del papeleo que deben hacer, pueden rondar los 300 -350 euros en la compraventa, más la parte de la hipoteca que depende del importe pedido.
Pero estos son los gastos e impuestos de la compra, si se pide hipoteca hay que añadir algunos más, asociados a la contratación de un préstamo hipotecario:

·        Tasación: se abona a la sociedad de tasación autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda. Últimamente se anuncian tasaciones de empresa de primera línea desde 250 euros, aunque depende de la superficie de la vivienda.
·        Registro de la Propiedad. Además de inscribir la compraventa hay que añadir la escritura de hipoteca.
·        Notario: el notario es el que da fe pública de las escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario.
·        La constitución de un préstamo hipotecario está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), tributo que depende de la Comunidad Autónomas y que se sitúa entre el 0,5 y 1,5% del valor de la garantía hipotecaria.
·        Gastos de tramitación por parte de la Gestoría: trámites administrativos (registro, pago de impuestos, etc.).
·         Comisión de apertura: Se cobra en el momento de la concesión del préstamo en concepto de los gastos de análisis de la viabilidad de la operación que afronta la entidad financiera.
·        Seguro de daños: La entidad financiera solicitará, por exigencia legal, al solicitante que suscriba un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado

FUENTE : Foro Consultores

23 mar. 2016

¿Cuánto hay que rebajar para vender una vivienda?

Los propietarios que vendieron su vivienda en 2015 tuvieron que rebajar, de media, un 14% el precio inicial, lo que traducido en euros equivale a 33.000 €.
Así se desprende de la encuesta “Experiencia de venta de vivienda de los españoles en 2015”, realizada por fotocasa por sexto año consecutivo, que muestra que en 2015 los propietarios aplicaron la menor rebaja de los últimos cinco años antes de vender su vivienda.
El estudio, además, pone de manifiesto que el 81% de los usuarios que consiguió vender su vivienda en 2015 tuvo que bajar el precio.

El informe revela también que el 36% de los propietarios que puso su piso en venta en 2015 lo consiguió vender, una cifra superior a la registrada en 2014, que fue del 28%. De media, han tardado en vender un poco menos de un año, en concreto 10,6 meses. Si desglosamos los datos al detalle, destacar que el 44% vendió su vivienda en menos de seis meses, un 25% tardó entre siete y 12 meses, un 16% tardó entre 13 y 24 meses, y que el otro 15% la vendió en más de dos años.
El 46% de los encuestados asegura que la vivienda a la venta era su vivienda habitual, les siguen los que pusieron a la venta segunda residencia (22%) y, por detrás, aunque no muy lejos, los que tenían vivienda heredada a la venta (18%).
Por tipo de vivienda, señalar que el 52% eran pisos, el 19% casas o chalets, el 9% casas adosadas, el 7% apartamentos, un 4% eran áticos y otro 4% dúplex, mientras que la planta baja y el estudio representaron un un 3% y un 1% respectivamente.


Bajar el precio no siempre es garantía para vender
Según la encuesta de fotocasa, el 66% de los propietarios que no ha vendido, ha bajado el precio y lo ha hecho una media del 14% respecto al precio de salida, lo que traducido a euros representa una media de 32.797 € de rebaja, sólo 676 € menos que lo que rebajaron los que sí vendieron su vivienda en 2015. Por tanto, bajar el precio no siempre es garantía para poder vender una vivienda.
“El precio es uno de los factores que más influyen la compra de una casa, pero también la ubicación, la distribución, calidades y características de la vivienda. Ya no todo se vende aunque esté en precio”, explica la responsable de Estudios de fotocasa.
A pesar de estos datos, la encuesta constata que en España aún existe una fuerte resistencia a bajar el precio de los inmuebles ya que un 52% de los propietarios que no ha vendido su vivienda y que no ha bajado en ningún momento el precio inicial, reconoce que no está dispuesto a hacerlo.
“Por primera vez desde que realizamos este estudio son más los propietarios que, pese a no vender, se resisten a bajar el precio de oferta, lo cual es muy sorprendente después de todo lo que ha ocurrido en el mercado inmobiliario”, añade Toribio
Siete de cada diez personas han vendido a través de un profesional
Además de la rebaja en el precio, esta encuesta pone de manifiesto que cada vez más particulares recurre a un profesional para vender su vivienda. Así, un 68% de las personas que vendieron su piso o casa en el último año recurrieron a un profesional inmobiliario. Las principales razones argumentadas por los encuestados para acudir a un profesional son la calidad de las visitas (43%), por la comodidad que supone delegar la gestión (24%), por falta de visitas en la vivienda (17%) y para evitar los trámites burocráticos (16%).

FUENTE: fotocasa

5 dic. 2015

Tramitación Escrituras de Compraventa

En ocasiones realizar la tramitación de la escritura de compraventa supone para el cliente una preocupación, bien porque no tiene tiempo ya que los horarios de trabajo no le permitan ''perder una mañana'', bien porque que considere que el proceso sea complejo al no saber cumplimentar los modelos para pagar los Actos Jurídicos Documentados, o la inscripción en el Registro. Para su comodidad y seguridad en  inmobiliarea  (Area Gestión Inmobiliaria SL)  le ayudamos a resolver esta preocupación encargándonos de todas las gestiones.
Para una correcta gestión y tramitación de una escritura de compraventa de vivienda hay que seguir estos pasos:
1.     Expedición de la copia autorizada por el notario
2.     Liquidación y pago de los impuestos que correspondan según el tipo de vivienda (IVA si es de primera o impuesto de transmisiones patrimoniales si es de segunda mano) ante Hacienda
3.     Presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad
4.     Inscripción de la escritura en el registro de la propiedad


5.     Modificación en el catastro de la titularidad del propietario que figura asociado a la vivienda

17 ago. 2015

7 cosas que debes saber antes de firmar un contrato de alquiler

Si vas a firmar un contrato de alquiler, ya seas arrendador o arrendatario, éstas son las notas que debes tener en cuenta.

Duración del contrato. ¿Cuál es la duración mínima?

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a 3 años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años.
Transcurridos como mínimo 3 años de la duración del contrato sin que ninguna de las partes comunique su derecho de desistimiento, el contrato se prorrogará necesariamente durante 1 más.
Se entenderán celebrados por 1 año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.

Necesidad de la vivienda por el arrendador.

Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato el arrendador necesitare la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, deberá comunicárselo al arrendatario al menos 2 meses antes de la fecha en que vaya a necesitarla, y en este caso no procederá la prórroga anteriormente expuesta, quedando obligado el arrendatario a entregar la vivienda.

Desistimiento del contrato. ¿Puedo dejar la vivienda antes de 1 año?

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
No obstante, las partes podrán pactar una indemnización en caso de desistimiento en favor del arrendador, equivalente a una mensualidad de renta por cada año que restare por cumplir del contrato.

La renta

La renta será libremente estipulada por las partes. Salvo pacto en contario se abonará de forma mensual y en los primeros 7 días del mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
¿Cómo y cuándo se actualiza la renta?
La renta se actualizara conforme a lo pactado por las partes en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato. En defecto de pacto expreso por las partes, la renta se actualizará conforme al IPC (Índice de precios al Consumo).
¿Puede el arrendador subirme la renta si hace obras de mejora en la vivienda?
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos 3 años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la proporción de la cuantía invertida en las obras, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

La Fianza. ¿Es obligatorio prestar fianza?

La exigencia y prestación de fianza en metálico, será obligatoria a la firma del contrato en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
La fianza, no estará sujeta a actualización durante los 3 primeros años de contrato.
¡Muy importante! El plazo de devolución de la fianza será de 1 mes desde que se devuelve el inmueble a su dueño y se entregan las llaves, transcurrido este mes, devengará el interés legal a favor del inquilino.
El fin de la fianza es cubrir posibles desperfectos causados por el arrendatario en la vivienda, por tanto, en ningún caso podrá destinarse la fianza para compensar rentas debidas, ya que se le privaría al arrendador de la garantía en cuanto a la cobertura de posibles daños en la vivienda arrendada.

El subarriendo. ¿Puedo subarrendar la vivienda?

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó, y el precio no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

La venta de la vivienda arrendada. ¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda?

Si el arrendador vendiera la vivienda arrendada, el arrendamiento deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la venta, para la efectiva continuidad del contrato de arrendamiento, siendo el comprador el nuevo arrendador.
Por otro lado, si el arrendamiento no se encuentra inscrito, el nuevo arrendador puede exigir la finalización del arrendamiento y el inquilino tendrá derecho a permanecer en la vivienda un máximo de tres meses.
Artículo escrito por la abogada Helena Pascual, abogada en Versus Estudio Jurídico

8 cuestiones (como mínimo) que se pueden negociar en el contrato de alquiler de un piso

Cuando se firma el contrato de alquiler, existe una tendencia a considerar que son documentos de adhesión que no pueden modificarse. Pero nada más lejos de la realidad. Los contratos de arrendamiento pueden y deben ser negociados. Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, sí hay otras muchas cuestiones que se pueden modificar, como la duración del contrato, la actualización de la renta, el pago de impuestos o los gastos de la comunidad. 
El despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers recuerda que hay muchas cuestiones sobre las que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no dice nada, con lo que es imprescindible que las partes negocien libremente. Estos pactos serán totalmente válidos y se tendrán que cumplir.
El despacho de abogados señala ocho cuestiones que se pueden negociar pero recalca que no hay un listado cerrado porque el contrato es moldeado por voluntad de las partes:
1.- Duración del contrato: lo normal es firmar por un alquiler de al menos un año de duración y esperar a que se apliquen las prórrogas legales a las que tiene derecho el inquilino. Pero es posible establecer duraciones superiores. Eso sí, el arrendador no podrá exigir la finalización anticipada del contrato por necesitar la vivienda para uso propio, puesto que ese derecho sólo es aplicable cuando entre en juego la prórroga legal.
Por otro lado, el desistimiento del arrendatario puede implicar una penalización superior a la que correspondería si se hubiera firmado solo por un año.
2.- Garantías adicionales: el casero puede pedir otras garantías además de la fianza de un mes, que es obligatoria. Así, puede pedir un aval bancario, un fiador solidario, un depósito o una prenda. Si se piden es básico saber qué implicaciones tienen cada una de ellas.  
3.- Actualización de la renta: con la modificación de la LAU actualmente existe plena libertad de pactos a la hora de determinar la forma de actualizar la renta en los alquileres de vivienda. Así, deSalvador asegura que es igual de válida una actualización por referencia al IPC, como una actualización constante de un 5% anual durante la vigencia del contrato.
4.- Gastos de comunidad: la mayoría de las veces estos gastos los paga el propietario pero también es válido que los abone el inquilino sí así se contempla en el contrato. Para su validez es necesario que conste por escrito y se incluya su importe anual. De no ser así, no se podrán repercutir al arrendatario.
5.- Contratación de un seguro: aunque la Ley no dice nada al respecto el contrato sí puede establecer la contratación de un seguro del hogar, un seguro en caso de impago de renta o, simplemente, la obligación de pagar al propietario el coste del seguro de hogar que tenga.
6.- Impuestos: el casero puede repercutir el pago de determinados impuestos, como el IBI o la Tasa de basuras. Si no se dice nada, los impuestos corren a cargo del propietario pero la Tasa de Basuras corresponde siempre al inquilino.
7.- Prohibición de mascotas: es perfectamente válido y además en caso de ser incumplido, es causa de resolución del contrato.
8.- Obligación de devolver la casa en buen estado: el casero puede incluir cuestiones adicionales, como que en la devolución la casa esté pintada y limpia. El incumplimiento de estas obligaciones por parte del inquilino dará derecho al arrendador a retener la fianza para cubrir el coste de la obligación incumplida.

Fuente: Idealista

17 abr. 2015

¿Vivir en un piso de alquiler con mascotas?

Perros, gatos, pájaros, peces… Son muchas y muy variadas las mascotas con las que se puede compartir el día a día, pero ¿qué pasa con ellas cuando se decide vivir de alquiler?

La ley
Un animal puede ser para mucho como un miembro más de la familia, pero a la hora de vivir de alquiler, se debe tener en cuenta otra opinión más: la del propietario.
¿Puede el dueño de un piso de alquiler no permitir que en su inmueble haya animales? Según laLey de Arrendamientos Urbanos, el casero puede prohibir la pertenencia de animales en su domicilio arrendado.
Así, si se es inquilino y se está pensando tener mascota, se debe comentar al casero. Meter un animal en el piso de alquiler sin permiso es motivo suficiente para rescindir el contrato.

El tamaño sí importa
Tanto el tamaño del animal, como el del piso de alquiler… hay que utilizar el sentido común, porque aunque el propietario no tenga inconvenientes, no es correcto meter en un apartamento pequeño un animal que necesite mucho espacio. No sería bueno ni para la mascota, ni para el inquilino.

La comunicación inquilino-propietario
La comunicación entre propietario e inquilino es fundamental. Si ya se vive en un piso de alquiler y se plantea tener una mascota, se debe hablar tranquilamente; lo más seguro es que no hay ningún problema. Si se está buscando piso de alquiler y se tiene un animal con el que compartir casa, hay que dejarlo claro desde el principio. Ante cualquier inconveniente, lo mejor es demostrar que la mascota es inofensiva, está bien educada y que cuidará del piso de alquiler tanto como inquilino o más.

El propietario
Si se es arrendador de un inmueble, de entrada, se debe desterrar la idea de que un animal destrozará la casa o los muebles. Si el animal está bien educado, puede ser un inquilino perfecto
Fuente: